Sachverständiger

Baumängel (Sachmängel) sind, sehr allgemein beschrieben, Verstöße gegen die vereinbarte Beschaffenheit (Beschaffenheitsvereinbarung) eines Bauwerks, welche typischerweise in einer Leistungsbeschreibung oder den Bauplänen enthalten und vereinbart wurde. Je nach Vertragsart kann der Mangelbegriff entweder nach BGB und/oder auch nach VOB definiert sein. Allgemein zielen beide Vorgaben auf die Beschaffenheit und die vertraglich vereinbarte Nutzungsmöglichkeit ab.

Grundsätzlich hat der Auftraggeber das Recht auf eine Nacherfüllung bzw. eine Mangelnachbesserung. Im Gegenzug hat aber auch der Auftragnehmer das Recht, seinen Fehler nachzubessern.

Baumängel können beispielsweise aufgrund folgender Fehler entstehen:

Planungsfehler Bauüberwachungsfehler Ausführungsfehler
etc.

Im Bauwesen wird allgemein unterschieden zwischen:

Optischen Baumängeln (i. d. R. nur subjektiv zu bewerten) Technischen Baumängeln (grundsätzlich objektiv zu bewerten)

Auch wenn ein optischer Mangel in aller Regel nur subjektiv zu bewerten ist, so führt eine nachvollziehbare Erläuterung zur Entstehung und den zu erwartenden Beeinträchtigungen oftmals zu den gewünschten Erfolgen. Technische Mängel sind entsprechend den anerkannten Regeln der Technik und sonstigen, für die Branche relevanten Regelwerken und Verordnungen zu bewerten. Dazu zählen neben den fachspezifischen Normungen, Gesetzen und Verordnungen auch Fachregeln und Merkblätter von wissenschaftlichen Vereinigungen und Industrieverbänden sowie Verarbeitungsvorgaben der Hersteller.

Baumängel und deren Ursachen sind sehr umfangreich. Es gibt im Grunde keine Ecke an oder in einem Gebäude, in welcher nicht auch etwas schief gehen kann. Äußerst häufig sind allerdings folgende Mängel auffindbar:

Mangelhafte Abdichtung der Bodenplatte
Mangelhafte Gebäudeabdichtung und Putzabdichtung
Mangelhafte Dämmung im erdberührten Bereich und am Fassadensockel
Mangelhafte Putzarbeiten am Sockel und an der Fassade
Mangelhafte Fensteranschlüsse
Mangelhafte Luftdichtigkeit (Dach, Wände, Versorgungsschachte, Fensteranschlüsse etc.) Fehlerhafte Wärmedämmverbundsysteme
Falsche Anordnung der Dampfsperre oder Dampfbremse
Unebenheiten im Estrichbelag oder Fußbodenbelag
Zu hohe Restfeuchte beim Estrich
Fehlerhafte Installationen (Elektrik, Heizung, Sanitär)
Mangelhafte und beschädigte Sichtholzbereiche oder Sichtbetonoberflächen
Mangelhafte Reetdachausführungen insb. in Anschlussbereichen
Fehlerhafter Mauerwerksverband
Mangelhafte Bauüberwachung/Bauleitung durch zu geringe Kontrollen
Planungsmängel durch Nachlässigkeit
Kostenexplosionen durch mangelhafte Planung und/oder Bauleitung
etc.

Die Sachverständigentätigkeit in Bezug auf Baumängel umfasst bei der Begutachtung und Gutachtenerstellung von Baumängeln (variierend, je nach Klientenwunsch und Nötigkeit), in aller Regel folgende Tätigkeiten:

Die gutachterliche Aufnahme des Baumangels bzw. der Baumängel und eventueller daraus resultierender Bauschäden, mitunter zur Beweissicherung
Ermittlung der Mangelursache und der Fehlerquelle
Hinweise zur fachgerechten Ausführung und Nachbesserung

Maßnahmen und Kosten von Sanierung, Instandsetzung oder Austausch

Die Kosten für eine gutachterliche Tätigkeit in Bezug auf Baumängel sind grundsätzlich abhängig vom Umfang der Mängel und der eventuell vorhandenen Schäden, der notwendigen Untersuchungszeiten und Untersuchungsarten (z. B. Messgeräteeinsatz) und der Art des gewünschten Gutachtens, welche wie folgt angeboten werden:

Kurzgutachten mit stichwortartiger Erklärung zu den Baumängeln als Grundlage außergerichtlicher Einigungen bzw. Mängelnachbesserungsaufforderungen
Ausführliches Baugutachten für Gerichtsgutachten, Versicherungsgutachten, Schiedsgutachten, Beweissicherungsverfahren o. Ä.

Grundsätzlich ist es zu empfehlen, die Art des Gutachtens an den Zeitpunkt der Mängelaufnahme anzugleichen. Hierzu ist klarzustellen, ob eine Abnahme der Leistung bereits vollzogen wurde.

Tritt der Sachverständige als schlichtender Bausachverständiger auf, so werden auch Gesprächsprotokolle und/oder Verhandlungsergebnisse protokolliert. Bei allen Tätigkeiten des Bausachverständigen ist zu berücksichtigen, dass das Sachverständigenbüro Leucci grundsätzlich eine neutrale Position einnimmt. Die Unparteilichkeit wird in jedem Gutachten schriftlich bestätigt. Im Bedarfsfall stehen den Klienten des Sachverständigenbüros Leucci auch weitere Fachkräfte zur Seite. Neben diesem verfügen wir auch über Kontakte zu erfahrenen, zugelassenen Fachanwälten, die wir unseren Klienten im Bedarfsfall gerne vermitteln.